Le PLH du Pays Ajaccien

Le Conseil Communautaire du 8 janvier 2014 a adopté définitivement le deuxième Programme Local de l’Habitat qui couvrira la période 2013-2018. Ce document, fruit d’une large concertation avec les habitants et acteurs du territoire a fait l’objet un avis favorable de l’ensemble des communes membres.

Il a également reçu un avis favorable unanime du Comité Régional de l’Habitat du 8 novembre 2013  et du Préfet qui a notamment relevé que « la réussite la réussite de ce deuxième PLH ne dépend pas uniquement de la CAPA mais suppose la mobilisation de tous les acteurs sur le territoire » et précisé que « pour sa part, l’État accompagnera la CAPA et les communes membres dans l’atteinte de ces objectifs volontaristes et ambitieux mais nécessaires afin de garantir l’accès au logement à toutes les catégories de ménages.

Le PLH est un document, obligatoire pour les Communautés d’Agglomération, qui constitue le socle de la politique communautaire de l’habitat. Il définit, pour six ans, les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d’une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements. Ce deuxième PLH fait suite au premier qui avait été adopté le 16 novembre 2006 pour couvrir la période 2007-2012.Le projet de PLH est constitué de trois documents qui ont été rédigés à l’issue des différentes phases ayant rythmé les travaux d’élaboration :

  • Un diagnostic, complété d’une évaluation du premier PLH et de fiches statistiques par communes
  • Un document d’orientation
  • Un Programme d’actions

 

Un diagnostic


A partir de rencontres avec les principaux acteurs et de réunions de travail avec les maires des communes membres, les premiers éléments de diagnostic ont été débattus le 11 octobre 2011 à l’occasion d’un Forum de l’Habitat qui a réuni plus de 100 élus, professionnels et habitants du territoire. Le diagnostic a ensuite été précisé et pourrait être synthétisé comme suit :

–       Une crise de croissance appelant un PLH de « crise » : Près de 1 200 emplois supplémentaires par an entraînent d’importants besoins en logements et hébergement à l’échelle du bassin d’habitat et renforcent une situation de crise du logement sur le territoire communautaire (du fait du décalage entre l’offre et la demande). Ces dernières années, le manque de foncier mobilisable sur la ville centre s’est traduit par un report du développement sur les communes voisines, qui appelle des actions publiques d’accompagnement en équipements, services et infrastructures.

–       La nécessité de remettre en adéquation l’offre et la demande en logements : La forte croissance de la population (+ 1 650 habitants an) est en décalage avec la production de logements neufs qui bien qu’importante (+ 380 logements/an) reste insuffisante. Les parcours résidentiels sont bloqués notamment dans le parc locatif social faute d’une offre en accession ou en locatif privé adaptée ; ce qui entraîne une croissance forte de la demande locative sociale. Les budgets des ménages primo-accédants relèvent globalement de l’accession sociale ou à prix maîtrisée (170 000 € à 200 000 €) et sont en décalage avec les biens proposés à la vente (240 000 € dans l’ancien et 320 000 € dans le neuf), dont plus de la moitié (voire plus des deux-tiers sur certaines communes périurbaines) sont à un niveau de prix supérieur à 250 000 €. Les revenus médians observés sur le territoire (1 680 € pour un adulte et 3 000 € pour un couple avec un enfant) démontrent le profil modeste des revenus des ménages. Le marché du locatif est extrêmement tendu du fait d’une rareté de l’offre et de niveaux de prix élevés (13,7 euros par mètre carré, voire 15 euros pour les petits logements) sont en décalage avec les capacités de taux d’effort des ménages de le CAPA.

–       L’offre de logements locatifs privés relève parfois du mal logement : Un volume de près de 1 000 logements (460 logements vacants et 630 résidences principales) pourrait être la cible d’actions incitatives ou coercitives d’amélioration de l’habitat.

–       Le nécessaire rééquilibrage géographique de l’offre en logements locatifs sociaux et une relance de la construction neuve : 98,6 % du parc social se situe sur la ville centre en 2009. Trois communes périurbaines (Afa, Alata, Sarrola-Carcopino) sont susceptibles d’être soumises à l’article 55 de la Loi SRU et à un objectif de rattrapage au cours de la période 2013-2018. La production de logements locatifs sociaux a été atone entre 2006 et 2011 sur les communes périurbaines (1,5 logements/an).

–       Un rééquilibrage géographique et un développement nécessaire de l’offre de logements et d’hébergements des publics spécifiques. Le diagnostic s’accompagne également de données statistiques à l’échelle des communes et d’une évaluation du premier Programme Local de l’Habitat.

 

Des orientations

A partir de ces éléments et sur la base d’un travail spécifique, quatre scénarios de développement ont été modélisés. Chaque maire a été amené à se prononcer pour retenir celui qui lui semblait le mieux correspondre avec celui de sa commune en prenant notamment en compte le volume de production au cours des dernières années, et les projets de développement à venir.

Production de logements

Pour répondre aux besoins et en prenant en compte les choix de développement des communes, ce sont ainsi près de 5471 logements nouveaux qu’il faudrait produire entre 2013 et 2018 sur le territoire communautaire, soit un moyenne de 912 par an.

Afin de répondre aux besoins identifiés par le diagnostic, et pour répondre aux nouvelles obligations issues de la loi du 18 janvier 2013, la production moyenne annuelle de logements locatifs sociaux est estimée à 295 logements soit une production sur la durée du PLH de près de 1 768 logements. La répartition de cette production par commune – ainsi que de l’offre en accession sociale – est précisée dans le document.

Consommation foncière

Sur la base d’un développement au fil de l’eau soit une densité moyenne de 5 logements à l’hectare pour les communes périurbaines et de 40 logements à l’hectare pour la ville-centre, les besoins en foncier constructible seraient de 552 hectares se répartissant comme suit : 475 hectares sur les communes périurbains et 77 hectares sur Ajaccio.

Dans un contexte périurbain de sous-densité des zones U et d’arrivée des réseaux d’assainissement collectif sur un certain nombre de zone AU disposant d’une densité (nombre de logements à l’hectare) quasi équivalente au zone U, il apparait nécessaire sur les communes périphériques de rendre possible une optimisation de la constructibilité.

Aussi pour atteindre un objectif moyen de 20 à 25 logements par hectare sur les opérations de logements à produire pour la période 2013-2018, il est proposé de fixer sur les opérations publiques ou encadrés par la collectivité une densité moyenne de 35 à 40 logements à l’hectare sur les communes périurbaines et de 80 à 100 logements à l’hectare sur la commune d’Ajaccio.

Au service de cette politique ambitieuse, cinq grandes orientations ont été fixées,et validées par le Comité de Pilotage du 19 juillet 2012:

  • Développer une offre nouvelle moyenne de 912 logements neufs par an pendant six ans
  • Développer une politique foncière et de l’urbanisme partagée dédiée à l’habitat
  • Répondre aux besoins spécifiques en logement et hébergement
  • Améliorer la qualité des logements, en préservant l’environnement et le cadre de vie, dans une logique d’économie de charges et de développement durable
  • Déployer la structure et les moyens de la CAPA au service de la politique de l’habitat

 

Des actions concrètes

Pour mettre en œuvre ces orientations, un Programme d’Action a été élaboré et validé par le Comité de pilotage du 13 février 2013 pour décliner en 51 mesures concrètes la future politique de l’habitat à mettre en œuvre sur le territoire communautaire. Sans détailler ces actions, il importe de relever les éléments suivants :

–        Le programme d’action précise les outils institutionnels (Etablissement Public Foncier, Fonds d’Intervention Foncière Habitat, …), financiers (règlement des aides), opérationnels (ZAC, OPAH, …) mais également règlementaires (droit de préemption, secteur à plan masse, emplacements réservés) ou fiscaux (taxe d’aménagement, ….) susceptibles d’être mobilisés dans le cadre de cohérence qu’offre le PLH² pour permettre la réalisation de ses objectifs.

–        Ce programme suppose la mobilisation de tous les acteurs sur le territoire : c’est pourquoi la maîtrise d’ouvrage des actions ne relève pas exclusivement de la Communauté d’Agglomération : les communes, l’Etat, la CTC, le département, les bailleurs, les promoteurs, … sont appelés – chacun pour ce qui le concerne – à prendre sa part à l’effort collectif.

–        Le programme s’inscrit en cohérence avec les différents documents réalisés par la CAPA : Agenda 21, PCET… notamment en matière de lutte contre la précarité énergétique (avec pour incidence la limitation des émissions de gaz à effet de serre), de dimensionnement et de localisation des opérations d’aménagement (de manière à limiter notamment l’usage du véhicule particulier).

–        Ce programme renforce le positionnement des collectivités – notamment celles du « bloc local » dans l’organisation et la mise en cohérence du développement  du territoire. Il permet de mettre en place les outils nécessaires pour que la plus-value générée par les investissements publics soit mieux répartie les promoteurs, les collectivités et les habitants.

Ainsi, le projet de Programme Local de l’Habitat – composé du diagnostic, des orientations et du programme d’actions – constitue un cadre d’action politique et opérationnel pour organiser la politique locale de l’habitat. Plus contraignant et volontariste que le premier PLH, il renforce la place de la puissance publique pour organiser le développement harmonieux et équilibré du territoire.
Vous pouvez télécharger le document adopté le 8 janvier 2014:
Page de garde
Diagnostic
Evaluation du premier PLH 2007-2012
Fiches communales
Orientations
Programme d’actions
Annexes